בקצרה: נסח טאבו מראה מי הבעלים הרשום, מה משועבד ומה הוערות שרשומות על הנכס. הוא לא מראה חריגות בנייה, רטיבות, שכנים בעייתיים או תוכניות בנייה עתידיות מול החלון. בדיקה של דירה דורשת לפחות שלושה מקורות נוספים לפני חתימה.
קונים מבקשים נסח, רואים דף נקי בלי שעבודים, ומרגישים שהם סיימו את שלב הבירוקרטיה. הנסח הוא תעודת זהות של הזכות, לא של הדירה. הוא יכול להיות מושלם גם כשחצי מהמרפסת נבנתה ללא היתר.
קראו גם: הדירה נראתה מושלמת. המרפסת שנסגרה בלי היתר תעצור לכם את המשכנתא · כתם הרטיבות בתקרה? ברוב המקרים השכן מלמעלה לא זה שישלם · ועד בית מנהל תקלות. חברת ניהול מבנים אמורה למנוע אותן
מה הנסח כן אומר
שלושה דברים מופיעים שם בוודאות: זהות הבעלים לפי מספר תעודת זהות, שעבודים ומשכנתאות לטובת בנק, והערות אזהרה של קונים קודמים או של רשות מקומית. אם מופיעה הערת אזהרה שלא הכרתם, עוצרים. זה הסימן הכי זול להתנגשות עתידית.
גם צו רישום בית משותף מופיע, והוא החלק שאנשים מדלגים עליו. בתוכו רשומות ההצמדות: חניה, מחסן, גג, חלק מהחצר. דירה שמוכרים אותה עם "חניה צמודה" שלא מופיעה בצו מוכרת בפועל זכות שימוש בלבד, ואפשר לאבד אותה בהחלטת אסיפת הדיירים.
מה הנסח מסתיר במובן המעשי
חריגות בנייה לא נרשמות במרשם. מרפסת שנסגרה בלי היתר תופיע רק בתיק הבניין במחלקת ההנדסה בעירייה, ובמקרים רבים גם צו הריסה מינהלי יושב שם בשקט. הבנק שמעמיד משכנתא מגלה את זה בשמאות, לא בנסח.
אותו דבר לגבי מצב פיזי. בדק בית לפני קנייה בודק בדיוק את מה שהמרשם עיוור אליו: איטום, חשמל, שיפועי ניקוז, סדקים קונסטרוקטיביים. שתי הבדיקות משלימות, ואף אחת לא מחליפה את השנייה.
העלויות האלה מצטברות לכמה אלפי שקלים על עסקה של מיליונים. זה ביטוח, לא הוצאה.
הדירות שבכלל לא מופיעות בטאבו
- פרויקטים חדשים שהרישום בהם טרם הושלם, והזכות מוחזקת אצל חברה משכנת.
- נכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל, שבהם צריך לבדוק את מועד סיום החכירה ואת דמי ההסכמה.
- דירות בבניינים לפני רישום בית משותף, שבהם ההצמדות קיימות רק בהסכם המכר המקורי.
- נכסים בהליכי ירושה שבהם צו קיום צוואה טרם נרשם על שם היורשים.
- דירות עם רישום היסטורי בגוש וחלקה בלי תת-חלקה מוגדרת.
בכל אחד מהמקרים האלה נסח יחזיר תוצאה חלקית או ריק, וזה לא אומר שהעסקה בעייתית. זה אומר שמקור האמת נמצא במקום אחר, ושצריך לבקש אישור זכויות בכתב מהגוף שמחזיק אותן.
רכוש משותף: החלק שמייצר את רוב הסכסוכים
שטח שלא הוצמד לדירה מסוימת הוא רכוש משותף של כל הבעלים. חדר אופניים שהפך למחסן של דירה אחת, לובי שמישהו סגר בזכוכית, גג שהבעלים העליון תפס. בבניינים שבהם פועלת חברת ניהול מבנים מסודרת יש תיעוד של ההחלטות האלה, ואפשר לקרוא אותו לפני שקונים.
ההגדרות המחייבות של רכוש משותף, הצמדות וסדרי רישום מוסדרות בחוק המקרקעין ומרוכזות אצל מרשם המקרקעין, כך שאת נוסח הצו המקורי אפשר להוציא בעצמכם.
הסדר הנכון של הבדיקות
תוציאו נסח ביום שראיתם את הדירה, עוד לפני שדיברתם על מחיר. אחרי שיש הסכמה עקרונית, בקשו את צו רישום הבית המשותף ואת תיק הבניין. בדק בית נכנס רק כשהעסקה כבר ריאלית, כי אין טעם לשלם 2,000 שקל על דירה שתימכר למישהו אחר.
אם המוכר מתנגד למסירת מסמך כלשהו, זאת התשובה. סירוב להראות את תיק הבניין שווה ערך להודאה שיש בו משהו.
מאמרים נוספים שיעניינו אתכם
- הדירה נראתה מושלמת. המרפסת שנסגרה בלי היתר תעצור לכם את המשכנתא
- כתם הרטיבות בתקרה? ברוב המקרים השכן מלמעלה לא זה שישלם
- ועד בית מנהל תקלות. חברת ניהול מבנים אמורה למנוע אותן
- קונה מחליט על דירה ב-90 שניות: ככה מרוויחים את השנייה הראשונה
- אמבטיה יוקרתית לא מעלה את ערך הדירה: איפה כדאי להשקיע ואיפה חבל על הכסף
- שיפוץ מטבח: איפה כדאי להשקיע ואיפה כל שקל פשוט נשרף